Kündigungsausschluss bei Mietverträgen

Der ein oder andere Mieter hat bereits erfahren, dass es viele unterschiedliche Ausführungen von Mietverhältnissen gibt. So sind Mietverträge mit Kündigungsausschluss »Zwitter« und mitunter eine echte Falle für Mieter. Diese Mietverträge sind einerseits unbefristete Mietverträge, andererseits können sie aber nicht jederzeit gekündigt werden, sondern erst nach einem bestimmten, im Vertrag festgelegten Zeitraum.

Der normale unbefristete Mietvertrag hat kein vorab bestimmtes Vertragsende. Er läuft, bis er von einem der beiden Vertragspartner gekündigt wird. Mieter können den unbefristeten Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen, mit einer Frist von drei Monaten. Das Gegenstück zu diesem unbefristeten Mietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Hier wird bei Vertragsabschluss die Vertragslaufzeit vereinbart und ein konkreter Grund für die zeitliche Befristung genannt. Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kann weder der Vermieter, noch der Mieter ordentlich kündigen.

Anders wiederum bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einem gegenseitigen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Hier kann vereinbart werden, dass das ordentliche Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter für sechs Monate, zwei Jahre bzw. sogar vier Jahre ausgeschlossen wird. Folge ist, dass Mieter auch bei diesem unbefristeten Mietvertrag für die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht ordentlich kündigen können. Sie sind an den Mietvertrag, also an die Wohnung gebunden. Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Die Frist von vier Jahren wird ab Vertragsschluss gerechnet, nicht ab Einzug. Die Kündigung muss unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum Ende des vierten Jahres möglich sein. Vertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter frühestens nach vier Jahren kündigen kann, sind deshalb unwirksam.

Expert/innen des Kieler Mietervereins schreiben zu aktuellen Mietrechtsfragen. Lesen Sie diesen Monat eine Kolumne der Volljuristin Birte Kubovcisik.